Jenny Liu，MBA 大西雅图 个人地产 | 商业地产 经纪人

如果您是外国人身份，持有美国房产，在您考虑出售之时，一定要提前了解美国关于外国人出售美国房产的税务须知！ 1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。 自2016年2月15日起，对于成交金额在100万美元以上的房屋，预扣缴的金额由房地产成交价的10%调高至15%。 新的规定具体体现在： • 如果房屋的销售价格为$ 300,000或更少，并且该物业将被受让人用作居住地（根据现行规定），那么就不需要预扣缴所得税。 • 如果房屋的售价超过30万美元但不超过1,000,000美元，并且受让人使用该物业作为居住地（没有专门针对这些变化的法规，但许多人可以认可您可以遵循当前300,000美元可以豁免的规定），那那么则预扣税率为售价的10％。 • 如果房屋的售价超过1,000,000美元，那面无论受让方如何使用房屋，预扣税率为整个销售价格的15％。 FIRPTA的目的，在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外，也包括所持有的美国房地产投资公司股权。 在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？ 依据美国税法， 如果一年中在美国居留超过183天， 即成为美国税务居民， 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人， 只要一年中在美国居留时间超过183天， 即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年， 即便一年中在美国居留超过183天， 也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。 总而言之， 一般持有B类别或者F类别签证， 即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人， 只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。 声明 以上文章内容仅供参考，不构成任何法律税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询您的美国会计师确认。 enny Liu, Managing Broker RE/MAX Metro Realty 中英文地产服务 Phone425) 230 -7538 WECHAT微信: touziseattle Website: https://jennyliu.remax.com

在物业买卖交易中，1031税务递延交换（1031 Exchange）是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。 1031 Exchange房产置换延税必须满足以下条件： A、新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。这两个财产的属性必须足够相似，才能符合“同类财产”的要求。 B、需要换相等或更高市值的物业，而且净值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。 C、需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。 D、 1031条例中，需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”（Identification Period），意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业；第二个是“交换期”（Exchange Period）即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧，错失了时间则会导致递延优惠无法申请。 1031 Exchange房产置换延税有什么好处？ 1031延税交换的益处 延税交换的主要益处在于，纳税人可在不产生任何直接应税收入的前提下出售房产。通过使用此方法，纳税人可进行资产对换，同时仍持有原本应缴纳的递延税款。因此促进投资组合增长，从而提升整个投资收益。 1031延税交换政策还有另一项益处，即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时，可享受递增基数待遇。虽然对投资者而言，其房产的税基将降低（例如沿用旧房产的税基），但当投资者死亡后，其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时，继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。 使用1031延税工具要及早准备，非常谨慎，最好是找有这方面经验的会计师和地产经纪帮助找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。 Jenny Liu, Managing Broker RE/MAX Metro Realty 中英文地产服务 Phone425) 230 -7538 WECHAT微信: touziseattle Website: https://jennyliu.remax.com