作为一名在西雅图成长10多年的地产经纪人，对在西雅图的房地产投资和市场趋势，应该说无论自己投资或是帮其他人买卖房子，都积累了一定的成功经验。在这里我结合这些年来带客户看房的经验和购房的过程，和大家分享点滴，希望对您在2020年及以后的购房有所助益。
1） 买Condominium, 公寓，成片小区新房做投资的朋友要注意以下几点：如果有物业管理费，弄清楚是否能出租，有无出租限制，No rental cap 或者rental cap met. 尽量通过卖方经纪要一份HOA 物业管理协议 resale certificate 确认没有出租限制。要看清楚是不是有其他费用，如Special assessments, 看清楚有没有潜在的风险。还有，如果要投资short term rental, 看能不能做VRBO. 大多数有小区物业管理的物业是不能做Airbnb的。只有非常少数社区公寓才能做short term rental. 如果可以，要搞明白HOA怎么额外收费。
2） 参照经济人通过专业NWMLS 提供的房源信息，查‪www.Redfin.com 确定学区信息，成交历史记录，房子评估价, 但不能迷信于 Redfin 的评估价。有时往往比较离谱。www.zillow.com ‬Zillow 有时候房源信息不及时。但可以用Zillow 查周边的房价，特别是最近卖出的。用Zillow 可以查同类房屋出租情况，基本可以确定投资房将来的投资收益比。
3） 在地产不断上升的市场，要找到便宜货（低于市场价）的可能性不大， 或者说相对比较困难。因为这个市场是完全透明的。尤其是个人住宅基本上都是公开在卖。如果碰到一个deal，好好做一下调查，多问几个为什么，有可能你会失望。不少优质的商业地产和土地会不公开在市场上，因为金额较大，有些还有保密原因，还有就是介入的人相对少，调查期长，卖家没必要广而告之，有足够渠道找靠谱的，或认识的，有口碑的，能最后成交的买家，主要不想浪费时间。但也会有足够的竞争。我认识的一位卖家有一块优质的Sammamish地要卖，如实的告诉我他通知了一些当地认识的开发商。他一共收到四个offers包括我们的。总之，一般好的物业不会在市场上停留过月，如果价格要的不是过份的高。房屋不过一星期，十天就会卖出。这个市场目前缺的是好的，足够多的物业，不是资金。
4） 不要认为拍卖屋 Short sale 或者 Auction 都会有不少利润，还真的不都是，我追踪过两个拍卖屋，都放弃了。a）物业主欠的债款太大(除了第一个房屋贷款），b）物业状况太差了，基本要重建，现金投入太多，还不如贷款在市场上买一个像样的。
. 如果要买拍卖屋，注意几点：a）1百万以下的物业，竞争人多，一个贝尔维尤的独立屋竞到78万美元，和当时市场价差不太多 b）销售是As-Is,没有机会看物业的具体情况，心里会没底 c）做足调研工作，问产权公司拿一个产权报告－ 免费的。好好查一下房子的欠款情况－ 第二房贷，欠税及其他的借款等，以免事后太多的欠款要还，得不偿失 d）如果房子有人在住，拿到以后如此人不走，还要找律师走程序请此人走。
5） 银行屋（REO）- 是没拍卖掉的房子返给银行：更没什么利润了，银行不是福利机构。因为这些房屋都在公开卖，所以都会到一个市场价
. 问题是市场决定卖价，而不是卖家。卖价再低，一旦有足够的竞争，就会把成交价变动到市场价。现在不少销售物业的标价，卖方会刻意的压低来吸引更多的人来竞争。现在市场上卖不掉的房子原因还是价格过高，根据物业的情况。因为任何物业都能卖掉如果价格合适的话。
. 如果是做房产投资，不像是直接购买自住房。一定要注意风险控制。想到短期收益和长期预期收益两项。做为投资主体，对市场的把握很重要，要能够判断投资标的的潜在价值。判断正确很重要。明白了市场规律和其中的道理。就不用去追逐每一个deal或觉得自己错过了好机会等等。所以找到一个好的经纪人也是成功的关键。经过磨合，经纪人能够充分了解你的需求，风险承受能力。能够帮助你分析标的的投资价值。能够帮助分析投资物业的各项已知和未知数据。而不是一味的迎合你和说好而已。如果能提供一些有益的建议和反面意见，无疑对你的理性投资是很重要的。
现在是美国联邦利率最低的时期 （2-3%自住房）。 所以无论是自住还是投资，都是最好的时候。可以为投资人省下来很多钱。这也就是为什么有这么严重的新冠疫情，但房市持续火热的主要原因。 估计不出意外明年房市会更加火热。所以如果您有购房打算，一定要及时抓住机会，尽量贷可能多的钱。你一定会为您的正确投资而欣慰。

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