商业地产专题 购买商业地产尽职调查 ‘’三部曲‘’

近年来， 一些比较成熟的房产投资者， 尤其是华人投资者，在投资商业地产领域的比率不断扩大。
我们都知道， 很多华人投资者喜欢购买房产， 其中比较多的是购买个人地产投资房，
主要原因是这类型的地产比较容易上手，身边也有更多的个人地产经纪人给他们提供房源， 而商业地产投资，
其实很多人是完全有资金和能力驾驭，但是因为对商业地产的不了解，所以只有少数比较成熟的房产投资者才能进入这个领域，
近几年，中国投资者海外投资的广度和影响力都在不断扩大。除了机构投资者之外，国内高净值人群也是美国商业地产投资浪潮中的新生主力军。

不同类别的商业地产，尽职调查的侧重点也会不同。本文就多户住宅为例，根据我11年帮助客户买卖商业地产的构成尽职调查经验，来简单介绍一下尽职调查的过程。

我希望通过我的分享， 能够给大家带来一些商业地产的知识， 让大家在投资商业地产的时候， 遇到好的投资机会的时候， 能够很快的判断，分析和决定。






商业地产的尽职调查可以大体上分为三部分：


1. 财务分析 (Financial)、
2. 建筑物评估 (Physical)、
3. 法律风险控制 (Legal)。




商业地产尽职调查基本步骤

财务分析
财务分析是尽职调查的最核心部分。调查的目的是确定现金流到底有多少，有多“稳定”，有没有上升的空间。
现金流的“稳定”性实际上反映了投资的风险。投资产品的“预期”现金流越稳定，风险越低。在投资界，公认最安全的投资产品是美国国债。只要联邦政府不破产，国债的利息收入没有悬念，非常稳定，所以，美国国债也被称为“无风险”投资。
相对其他地产类型，大部分多户住宅是刚需产品。在经济波动时期，现金流相对稳定。因此，多户住宅在传统上是风险最低的一个商业地产类别。
尽管多户住宅总体来说风险较低，但个体之间却存在很大的风险差异。

卖家在销售时，夸大收益率是很普遍的现象。夸大的方法为夸大租金收入、忽略空置率、忽略某些运营和翻新成本。除了夸大实际的回报之外，卖家还会说，这个房子的现有租金收低了，运营成本也偏高，买家接收后还会得到更多的回报。这就是所谓的“proforma
cap rate”（预期回报率）。

财务分析的目的就是把卖家的夸大纠正过来。买家一项一项地分析，确定租金、入住率、运营成本、市场收益率（反映价格的Cap Rate）、修缮成本(deferred maintenance)。具体来说，可以包括以下几个步骤：

1. 需求和供给分析。这个分析是让投资者把握一下市场供需的大致情况。需求方面要看一下社区的人口增长、人口密度、收入、就业率、主要的雇主、主要的产业结构、交通等。供给方面要看一下周围空地的多少、在建拟建的楼盘数量、新建开发成本和在售地产的价格差 (replacement
cost vs. sales price) 、政府和社区对新开发项目的阻力、种族按区分居的严重性等。

2. 阅读当地市场报告，了解近年来租金、入住率、价格变化的基本趋势。各大中介的网站上会提供免费的市场报告。这是结合供需基本面分析的一个延伸，供需平衡是怎样反映到租金和价格上来的？租金上涨是不是已经见顶，后面不能指望涨太多了？

3. 确定实际和市场租金。实际租金通过现有的Rent Roll和租约就可以看到。Rent Roll是多户公寓为了便于管理而做的租约汇总表格，包括了每一户租户的姓名、单位大小、户型、租金、押金、租约时间、免租期等信息。实际租金应该考虑免租期、宠物费、停车洗衣费等相关因素。
市场租金的确定比较难，需要搜集周围同类多户住宅的信息，看看别人的租金水平是多少。搜集的过程包括上网、打电话、和实地考察。如果购买的公寓是空的，或是因为租控、管理等问题，现有租金大大低于市场租金的，市场租金的确定就非常重要。确定了市场租金，才能预测将来的租金收入。
在对比市场同类型租金时，需要考虑租户对费用的分担。租户是否有单独的水电煤气表，是否负责这些费用。不然，获得的市场租金水平就会有误差。

4. 确定空置率。空置损失有两种：1.
市场的平均空置率。这是市场原本存在的自然空置，可以参考中介的市场报告，也可以打电话给周围的多户住宅，看看其他物业的入住情况。2.
因为租户的信用收入问题，迟交、欠缴租金而造成的租金损失。这有地域的因素，也有管理的因素。收入低的社区租客的质量会差一些。管理不严，也会把不该住进来的放了进来，或者早该赶走的，迟迟不赶走。投资者可以了解一下租户的收入和信用情况，大致把握一下租户的质量。

5. 确定运营成本。这或许是财务分析里面最复杂的一个步骤。同一个社区的多户住宅，不同的设计、不同的建筑状况，不同的管理方法，运营费用都会不同。常见的费用除了地产税、保险之外，还有维修维护费用，以及公共空间的水电和维护。有的户型没有公共的走廊楼梯，可以省去不少费用。
投资者要做的第一步是考察一下近年来的实际运营成本。稍微大一些的物业，管理公司会有财务报表。如果没有很好的财务报表，可以看一下税表。卖家留下来的三方管理和服务合同，例如物业管理、园林绿化、消防虫害都是很好的历史文件。它们是估计运营成本的最好凭证，也是买家交割后稳定运营的好帮手。水电煤气公司的账单是估计相关支出的依据。

除此之外，销售和管理成本也需要评估。如果卖主从来不做广告营销，虽然这方面支出会少，但租金收入也会相应偏低，因为卖主并没有把市场上潜在的租户都找来。员工支出是一项很大的成本。有的地方政府规定，超过一定规模的公寓楼一定要配备现场经理(resident manager)，会大大增加管理费用。如果能够避免，尽量避免。
租户的质量会极大地影响运营成本。如果租户质量差，租户的欠费、法律成本、空租期预算都需要提高。

6. 确定资本项更新的储备金。建筑物的各组成部分都有使用年限，寿命到了都需要更新。屋顶、采暖空调、外墙、地面等等。可以做成表格分析一下，看看投资者今后5年里面需要准备多少资金来更新。

7. 确定修缮预算(deferred maintenance)。这是极其重要，但经常被初级投资者忽略的部分。所谓deferred maintenance, 就是建筑物的年久失修部分。早该修理或更新，却迟迟没有做。小洞不补变成大洞，不仅直接损害建筑物的结构和质量，更会导致居住环境恶化，租金下降，租户质量变差，现金流的数量和质量大打折扣。有一些老年投资者没有精力管理多户公寓，经常会出现这样恶性循环的局面。


8. 投资回报分析。在上述的租金、入住率、运营成本、修缮成本确定后，就可以比较客观地做财务预测，计算实际的净收入有多少。和市场的Cap Rate比较，低了还是高了。投资者还应该进一步考虑贷款、折旧、租金上涨、资本项更新、出售等因素，做一个5年的现金流预测。

9. 审核交割结算清单(closing statement)。对于初次投资者来说，这是另一个容易犯错的地方。由于结算公司计算结算清单的指令由卖家提供，出现的问题也会一边倒的对买家不利。最常见的问题有：押金的移交、地产税的分摊、产权保险和结算费用等。买家事后发现卖家没有移交押金，这样的情况实际上并不是偶尔发生。在国际买家众多的加州，出现的频率或许会高出许多倍。






建筑物和土地评估
尽职调查的第二部分是建筑物本身的评估。包括地段分析、设计户型、建筑物状况检测、环保测评等。
1. 地段分析。地段对于多户住宅来说，不是很敏感。只要社区不错、有一些全面平衡的就业增长、交通方便、附近的购物服务设施方便、周围没有噪音废气等污染源就好。地段对于某些商业地产类型，例如零售类，会非常非常重要。尤其是地段的可视性和车流量。

2. 设计户型分析。户型和设计会影响租金收入和运营成本。主要户型是1-2居室，还是3-4居室？在市中心，大家庭租户少，大户型不容易租出去。在郊区，公寓虽然仍然以1-2居为主，但家庭人数会多一些。3-4居室的房子需求比例会高一些。独立出入的Townhouse更接近独栋，会容易租出去。另外，厨房的大小、洗衣烘干设备、社区的健身儿童设施等amenities也是考虑因素。

3. 建筑物的检查和检测。检查(inspection)和检测(test)不同：检查不需要采样分析，检测需要采样，例如井水和氡气。这是尽职调查重要的一环。好的检测员可以发现房子的许多隐患。屋顶和结构、上下水管线和设备、制冷供热管线和设备、电路、虫鼠灾害等等，看不见部分是检查的重点。这些检查检测对于确定运营成本和修缮成本也会起到很好的指导作用。
某些银行会要求指定的engineering firm做检查，而这些公司常常会很忙。投资人可以和卖家商量，尽可能地把这些因素考虑进去，提前确定尽职调查的时间节点。

4. 环保测评。这是收购商业地产的必须项。

5. 规划和建筑合规、地界勘测、洪水、湿地、火灾、地震和抗震设施、租控等单项评估。大部分信息在政府的公开网站上都快要查到。加州近年来颁布了新的抗震加固规定，购买老房子的时候需要考虑是否需要额外的加固，这会是一笔不小的费用。




法律风险评估
第三部分是法律文件方面的尽职调查。投资者需要评估以下文件：买卖合同、租约、产权保险报告、地界勘测图(survey)、交割地契(deed)。
多户住宅的这些文件相对简单，经验丰富的买家可以不雇佣律师，自行把握。

多户住宅的租约比较简单。租户和房东的责任和权力、租金和费用的承担、租约的终止都不难理解。
零售和办公类的租约会复杂的多，租约的质量对地产的价值影响很大。对于这些地产类别，租约的评估是尽职调查的核心内容。初级投资者往往难以理解其中的来龙去脉，尤其是CAM

(公共空间维护成本)和地产税的分摊，商业中心对使用用途的限制等。如果投资者的地产经纪人没有管理经验，也不一定能搞明白。投资者可以聘请请专门的地产律师或房地产管理公司咨询。

产权保险报告是技术含量较高的文件。如果是新建住宅、继承的遗产、或者是银行出售的破产房，出现问题的几率会大大提高。投资者可以找律师做一下评估。

产权保险的目的是确保投资人购买的产权是“干净”的。合同上的卖主的确是真的卖主，交割后银行的贷款都付清了，没有加在房子上面的Liens（包括地产税、收入所得税、建筑商债务）、没有easement的纠纷等。

产权公司的保函，包含大量不承保的例外（exceptions）。这些是投资者应该花大力气审核的。如果担心有纠纷，可以额外付费购买针对这些例外的endorsement来去除某一项例外。

投资商业地产，
无论从资金和投资者自身的知识和经验， 都比投资个人地产的门槛要高， 如果您有投资商业地产的想法， 首先第一步，
一定要找一个专业的商业地产经纪人， 这样可以少走很多弯路， 其次是自己要保持一个不断学习的心态，商业地产里面有很多细分的地产类型，
每种类型的地产如何找到， 如何分析， 如何尽职调查， 如何找到合适的贷款机构， 都需要很多资源。

如果您对投资美国商业地产也感兴趣， 可以加我们微信， 瑞麦地产是一家美国上市的地产投资买卖咨询公司， 我们可以为您在全美各州提供最新的商业地产投资资讯和投资机会，以及客户购买的一些商业地产的案例分析。




【Jenny北美地产说】频道主理人
XiaoHongShu: 小红书：https://rem.ax/4c6fGuT
Youtube油管视频：https://rem.ax/3PhAUMt
Phone电话 ：4252307538 Wechat微信：touziseattle
这个频道主要是定期分享总结北美地产知识，了解美国地产投资的相关信息，税务政策，地产行情，涨跌趋势， 也分享过去12年来客户的成交案例， 成功投资案例， 尤其在各种经济环境下，对于地产投资人来说，如何应对，如何抓住常人看不到的机会，如何避坑，如何优化投资组合， 如何开启又省心又稳健的地产投资。
Jenny同时是一家美国会计师事务所的合伙人，专门针对在北美投资地产的广大客户群体，为客户提供房产买卖，税务规划一条龙服务，更有效的帮助客户了解美国房产相关的税务知识， 运用省税的优化策略来规划房地产投资。





#美国房产投资 #大西雅图地区房产 #房产案例分析 # 美国卖房 #美国买房 #房产经纪人 #房产投资 #美国租房 #独家代理 #华人地产经纪人 #地产经纪 #房价趋势 #房产价值#美国房贷 #美国房贷利率 # FIPRTA #FIRPTAWITHHOLDING #房产投资科普 #房产投资101 #JennyLiu 房产经纪人 #雪球地产投资俱乐部 #购房贷款#房贷利息#金牌地产经纪人 #美国商业地产#北美商业地产#REMAXCOMMERCIAL#瑞麦商业地产部#瑞麦地产美国#商业地产#NNN#净租约地产#美国仓库#美国海外仓#美国零售地产#美国商场#北美商业地产#全美商业地产#JennyLIU商业地产