外国人投资美国房地产须知

一六二四年，Peter Minuit以大约二十四美元的价格买下了曼哈顿岛，从而创了外国人投资美国房地产的先例；而今在美国房地产的外国投资依然十分强劲。尽管种种数字已经改变而且还在改变，而该产业外商投资的原则仍然是相同的。那些寻找具有稳定持续回报丶风险较低丶政治形势和经济状况稳定丶流通性能好的房地产市场的外国投资者一直紧盯着美国的房地产市场。

然而，外国投资者也许不清楚或不了解美国专门为外国投资者所制定的税务条款的特殊规定同美国税法的一般规定相比具有更高的优先级，并由此所导致的的税务后果。除非仔细将税务方面的各种可能考虑到房地产投资计划当中，否则在许多情况下，一个不严谨的投资可能会给投资者带来很多问题。以下规则可以作为一般指引，任何具体的投资问题应与您的税务顾问讨论。

外商在美国房地产的投资结构可以采取多种形式。外国个人可以拥有在美国房地产的直接利益（A Direct Interest）关系，他/她可以通过合作企业（Partnership）或有限责任公司（The Limited Liability Company）的形式投资和拥有房地产，也可以通过国内或国外公司（The Domestic or Foreign Corporation）持有美国房地产。外国房地产投资者最常用的结构是有限合伙制（The Limited Partnership）或有限责任公司（The Limited Liability Company）。同其他合作形式相比，有限合伙制（The Limited Partnership）或有限责任公司The Limited Liability Company）对所有参加投资者具有多种好处和优势。出于所有的实际目的需要，这种结构将保证，不论由于何种原因当企业面临法律纠纷及诉讼丶或面临破产，投资方与该企业无关的任何其他财产将不会受到任何牵连。

此外在税务方面伙伴关系（Partnership）的结构也具有特别重要的意义。虽然具有合作伙伴（Partnership）关系的企业文件需要每年进行所得税纳税申报，它不需要支付任何收入税。相反，作为一个渠道，它将所有收入都直接传递给企业的投资合作伙伴；而这些投资人在他们的个人收入申报中则必须申报这部分收入并按规定交纳相应的税款。然而这一点并不适用于外国投资者：具有合作伙伴关系（Partnership）的公司必须扣押外国投资人的部分所得并将其交纳给税务部门，而该部分将被包括丶计算到这些外国投资人而后提交的定期收入申报当中。

因此，对于具有合作伙伴（Partnership）关系的投资者来说，他们只需要上一个税（One Level of Taxation），而其中外国投资者的纳税率通常等同于那些直接持有物业权益的投资人所依照的纳税率。

外国投资者规则1：具有合作伙伴（Partnership）关系的外国投资人，必须从税务部门（The Internal Revenue Service，简称IRS）申请得到专用的纳税人号码（Individual Taxpayer Identification Number）。投资人进行税务申报时，必须在所有报税表格上将这个号码准确填写在指定栏目，从而保证规定的税款能够从投资人的投资所得中得以合理扣除并上缴给IRS。合作伙伴（Partnership）关系中的外国投资人的收入，可以通过以下两种方式之一进行处理：

外国投资者的房地产投资可以作为投资组合所持有，根据情况不同，可以考虑定义其投资收入为确定的（fixed）年收入（Annual Income）或阶段收入（Periodic Income）。除非根据“国内税收法典（The Internal Revenue Code）”特别申明的，这类投资收入一般包括股息（Dividends）丶利息所得（Interest Gains）丶租金（Rents）丶版税（Royalties）等。对这类投资收入一般按除去开支之前（Without Reduction for Expenses）的总收入（Gross Revenues）的30％的统一税率征税。

然而，当将从有限合伙企业（The Limited Partnership）的收入所得与在美国的贸易或商务活动有效地联系起来时，税额将根据对非居民外来合作伙伴（Nonresident Alien Partner）的累进税率（The Graduated U.S. Tax Rates），在扣除所有费用和津贴(All Expenses and Allowances)后的纯收入(Net Basis)基础上进行征收。通过这种选择，对纯收入而不是总收入进行征税，节约了纳税人的大量税款。这种选择，适用于所有来自于尚未与在美国的贸易或业务有关的商业活动有效联系起来的在美国境内的房地产的收入。而这种联系一旦建立，除非IRS同意予以撤销，则年年有效。
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