美国二手房市场介绍

一 经纪人人数
美国房地产经纪人大约占人口的千分之五，大约有150万人(美国目前人口3亿)，全美房地产协会会员(Realtor)136万(2006年)。在德克萨斯州有10万左右，而在加州经纪人所占比例最高，大约在千分之10-15之间。由于房价高和市场活跃所致。并不是所有的房地产经纪人都加入全美房地产经纪人协会，只有加入全美房地产协会的经纪人才称之为Realtor(注册商标)，Realtor与其他经纪人的不同之处是，Realtor必须遵守全美房地产经纪人协会的道德约束和行业规范(Code of Ethics )。
二 经纪人的收入
经纪人的平均佣金收入在5.5万美元，执业经纪人(Broker)的收入会在6.5万美元左右。新经纪人第一年平均佣金收入会在2万美元左右，但是优秀的经纪人(top 20%)收入会在10万美元以上，也有相当一批高收入的经纪人佣金收入在30-50万美元左右，当然，也有极少数的杰出经纪人年佣金在100万美元的，一般来说,高佣金的情况，不是只有一个经纪人，大多是一个3至5人的团队(Team)。
三 经纪人的资格
以德克萨斯州为例，取得经纪人执照需要60个大学学分，同时要完成以下四门课程:房地产原理一，房地产原理二，房地产代理法，房地产合同法。之后，向州政府房地产管理局提出申请，通过背景调查后无重大犯罪记录，方可参加全州统一的房地产经纪人执照考试(机考)。一般来说，第一次考取的只占50%，取得销售经纪人执照(Sales Person License)。
四 经纪人的种类
房地产经纪人的执照分为两种，一种是销售经纪人执照(Sales person License)，另一种是执业经纪人(Broker License)执照。执业经纪人执照只有在拥有销售经纪人执照两年之后才能向州政府提出申请，并要继续完成相当一部分房地产专业课程:房地产评估，房地产数学，房地产贷款，房地产经营，房地产市场等。之后，才能参加全州统一的房地产执业经纪人考试(机考)。只有执业经纪人(Broker)才可以独立开业，Sales person执照者不可独立开业，但是优秀的经纪人大多是Sales person执照者。
五 佣金问题
美国一般采用的是独家代理方式，佣金是由卖主和经纪人公司商讨决定的，并没有固定的比例。联邦政府的反垄断法坚决反对把佣金固定化，但是一般来说，佣金是销售价格的4%-6%，大约三分之二的是6%。决定佣金的因素有:房子的价格，市场竞争，当地的习俗，经纪人与卖主的个人关系。经纪人公司由于联邦政府的反垄断法的制约，不敢设定统一的佣金标准。
六 代理问题
取得房源的经纪人称之为Listing Agent，简称为房源经纪人，是由房源经纪人和卖主签订了委托代理销售协议(Listing agreement)，所有有关房子销售事宜一律通过房源经纪人，卖主不再介入房子的销售事宜。如果该房源是由其他的经纪人带来的客户买走的，这个经纪人就称之为Sub Agent，房源经纪人从自己的佣金中支付相当一部分(一般是3%)给Sub Agent。买主经纪人(Buyer Agent)与Sub Agent常常混淆，买主经纪人是代表买主利益的，Sub Agent是房源经纪人的合作伙伴，这个问题目前存在很多争议。
以上是对美国房地产经纪人行业的大概介绍.
国内的房地产代理中介在一定程度上存在所谓的吃差价问题，我们来看看在美国是如何解决房地产经纪人吃差价问题的。
(一) 独家代理是房地产中最好的代理方式
在房地产的所有代理方式中，独家代理(Exclusive Right to Sell or Lease) 是目前最科学，最广泛，争议最少的代理方式，目前在美国几乎所有的二手房代理均是这种独家代理的方式。在这种代理方式中，卖主和房地产经纪公司在书面的代理合同中，清楚的表明佣金的多少，一般是最终销售价的百分比，鉴于美国政府反垄断法的制约，佣金的多少完全由卖主和房地产经纪人双方商定，没有统一的规定，从3%到7%不等，但大多数(70%)会在6%上下，在这种独家代理的方式中，就不存在所谓的吃差价问题。
(二) 吃差价是由净值代理(Net Listing) 方式造成的
Net Listing可以译成净值代理或差价佣金代理。净值代理就是卖主与房地产经纪人签订的代理合同中，卖主定好最低价，凡是超过最低价的部份统统归房地产经纪人所有，卖主只得到他所要的最低卖价(Net Amount) ，其它的什么也不管。
举例说明，一栋房子的卖主对房地产经纪人说，卖多少钱我不管，我只拿50万，多余的部分都归你，如果经纪人卖了55万，所有的过户费用一共3万，经纪人净得2万。以此类推，房子卖的越高，经纪人得的部分就越高。
净值代理一般认为是不道德的房地产代理方式，大多数州均不鼓励房地产经纪人在代理二手房使用，甚至在许多州诸如马塞诸塞，新泽西，密西根，纽约是非法的。但是净值代理在商业买卖(Business)中还是有一定市场的。
在净值代理的情况下，房地产经纪人会为了自己的利益-多赚差价而不惜一切手段把房子卖到最高价，价钱卖得越高，房地产经纪人得的差价越多，而在独家代理的方式中，房地产经纪人要尽一切可能为卖主服务，卖到最高价，价钱卖的越高，卖主得到的房款就越多。所以在这两种代理方式中房地产经纪人的服务宗旨是完全是不同的，净值代理会使房地产经纪人的名誉越来越坏。
如果不能禁止吃差价的作法，国内的房地产代理中介行业就不可能走上建康发展的道路，房地产经纪人的名声也很难好起来.

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