GPS房产 Nick：贷款利率还要升高？美国经济危机,股市与房市的横向对比！

最近很多买房的人都开始抱怨贷款利率的升高。是啊，2016年，30年固定的利率还是3.5%左右，2017年，也就到了3.8%左右，但是今年，一下子就跳到了4.5%！很多从去年开始看房子的朋友，一到今年，发现自己的购买力下降了。本来可以买90万的房子，随着利率上涨，只能买80万了。
那么问题来了，利率还会升高吗？
简单的答案：如果目前经济情况不变，肯定会的。
就像用IRS（美国税务局）用抵税项目来控制人们的生活消费行为，FED（美联储）用rate来控制经济的增长速度。由于现在美国经济基本信号非常好，FED在刚结束的会议上，准备在原来已经计划的调整利率的基础上，再增加一次。也就是说他们计划在2018年要调整4次利率！
用数字说话最实在。看看过去58年的30年固定贷款利率图，就能看到，正常的范围都在7%-9%之间，在80年代初，甚至还出现过18%的情况！
很多人都不敢相信上面的事实。的确，很多现在买房子的朋友都是在近几年才接触房产市场，大家熟悉的都是在2007-2009年Great Depression（大经济危机）后的低利率蜜月期。3%的利率是正常的利率！但是，这个极低的数字可以有来源的。
这次的大经济危机是由于房产次贷危机导致的。在2004-2007那段时间，房子贷款非常容易，0%首付，不查收入证明。买了房子，3个月后，房子升值了，做个反贷款，提出equity现金，把房子做成了提款机。所有人都不停的买，房价不停的涨，但是这些贷款最后都成了坏账。就像电影“The Big Short”中描述的一样，连一个在佛罗里达的**舞女郎，都不用任何成本，一下子买了5套独栋别墅和1个公寓！
所以，这次经济危机发生，直接把 Mortgage（贷款）的行业弄垮了。为了重建经济，重建这个行业 Fed（美联储）只能大幅度的降低利率。所以，也就有了我们这几年享受的房产贷款利率蜜月期。
其次，很多人都说，距离上次经济危机，已经9年了，估计接下来的经济危机要来了。所以我们就把过去50年的经济危机列在了图中。可以看到，每次经济危机的缘由都不一样，但是，经济危机的发生，和利率的走向没有直接的影响。

再次，大家也可能会说，经济危机，房价就要跌，真的是这样吗？我们把美国S&P/Case-Shiller标准的房价指数（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index）也重叠到上面的图上。我们能看到，在过去50年的7次经济危机中，3次房价下跌，4次房价增长。所以，经济危机房价就会下跌吗？这个不一定！

同样看着上面的图，我们能看到，一般经济周期7-10年左右来一次，但是房价的涨和跌却不一定。而且，每一次的房价增长的波纹，似乎都要比前一次的增长更高一些。看看上面的绿色波纹曲线，你觉得，现在美国整体的房价增长，会高过1995-2007年的增长吗？（的确，有些地方已经跟高了，比如说西雅图，呵呵）
最后，很多人都会拿房产投资和股票投资相比。所以嘛，我们就把道琼斯指数过去50年的数据也加到了图上。

股市是最 volatile（动荡起伏）的，也是对经济的变化最敏感的。正如大家所想，过去50年中的7次经济危机，每次股市都大跌。这个，应该小白都能预测到，呵呵。
最后的最后，如果你退后一步，再看一下上面的图，你能发现，无论怎么起起伏伏，过去50年，房价和股市都在上升的趋势。是啊，人类社会的发展总是在前进，创造更多的价值，变得更好。这也就像巴菲特说的一样，一定要价值投资，价值投资。
这也是我们用来投资房产的定律：在健康的租金投资回报基础上，寻找在西雅图地区有价值洼地的地方，从而达到最好的房产投资回报率。
最后的最后的最后，很多朋友经常问，我是需要30年固定利率贷款，还是短期的5年，7年固定然后浮动利率贷款（ARM）贷款呢？
这个真是因人而异(It depends!)。而对我来说，我自己全部的贷款都是30年固定的。我把每一个房产都当作business，那么很重要的一点就是控制risk（风险）。根据现在利率继续增长的预测，如果7年后，10年后，利率涨到了10%，那浮动利率贷款就很麻烦了。到那时候，可能租金都不能覆盖贷款利息。也有人说，我7年内，肯定要换房子，把房子卖掉。但是如果那时候房市不好，不适合卖呢？所以嘛，我还是采取了比较稳妥的30年固定贷款的方式。哪怕现在能贷的少一点，保险一点，给自己以后多一些选择。
希望上面的信息对大家的房产投资，股票投资，个人自己投资都有帮助 ：）
注：我们不是经济学家也不是CPA，上面纯属个人观点。
本文来自GPS房产创始人 Nick 的公众号 － jadehe，如果您对 Nick 的投资经验和生活感兴趣，微信搜索：jadehe1982 关注他的公众号！
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