投资案例丨西雅图GPS房产2019年投资案例！

我们整理了2019全年投资的房产，其中挑选出7套房子作为我们的投资案例，并且列出租金，房产成交价和房产目前的预估价格（来自Redfin），作为去年投资房产的总结，也作为大家投资西雅图房产的参考！


案例1-Everett 独栋别墅




这套房子位于西雅图北边的 Everett，本身是一套典型的2户型房产，4房2.5卫，我们的管理经验告诉我们，房子的类型，结构，所在区域都比较好出租因素，价格也比较合适，所以作为我们重点推荐的房产。

房子的买家是一位国内自媒体界90后的佼佼者！在加州有投资房，原本也打算在加州继续投资，但来西雅图考察了几天，便毫不犹豫的买下了这套位于Everett 的投资房，效率非常高！

买家本身的高效决策，加上我们GPS团队的谈判技巧，使得这套房子让卖家更换了屋顶，清理了Crawlspace（架空层），添加了全新电器等费钱的项目全部包下！房产在交楼后两周内租客就入住，让我们的客人可以收到每个月2,495美金的租金！

目前这个房子Redfin的估值为52.8万美金，相比成交时涨了2.3万美金！


蓝色点为房产所在位置













案例2-Everett 两户型别墅



Sunny 是来自中国大陆的投资买家，几年前开始就成为了我们的客户，一直在西雅图寻找好的投资机会。

今年5月份，我们在微信公众号上发出了这套房子，同时也发给了 Sunny ，最终在6月份帮她买下了这套房子。这套两户型房产位于 Everett 的核心区域，周边是商业区，学校和医院。而且房子只有一层，具有很大的重建和扩建潜力！

在经过4000多美金装修后，第一户的租金提高到了1495美金，上市一周后出租。第二户在我们接手后也把租金调到了1300美金。并且原本的水电费是由房东负责的，在我们管理后，我们要求租客负责水电费，每个月能省下100美金.房子的租金回报率一下子从4.0%提高到了5.7%!

目前这个房子Redfin的估值为48.1万美金，相比成交时涨了2.1万美金！


蓝色点为房产所在位置






案例3-Kirkland 独栋别墅




这个房子的买家常驻中国，找到GPS时已经是购买他在西雅图的第二套房产了。由于用国内收入或资产办理贷款，拿到的是pre qulification letter, 而不是像用本地信用和收入贷款拿到的是pre approval letter。这两种信的区别在于，前者交易的时间会比较长，从卖家接受offer到交易完毕需要45到60天，而后者一般30天内，最快可以做到两周，而卖家一般都是希望交易时间越短越好。

正因为这种情况，而Cara又不想客人一味的用高价来弥补这个短板或者买些不那么满意的房子，所以我们递出去的offer屡屡碰壁。越是这个时候越不能急，机会总是有的。前后看了几个月，直到Kirkland这个房子出现，位置和租售比都非常理想，内部的装修和维护也不错。

最后Cara 和买家的贷款方联合努力，让卖家充分信任买家的还贷能力，并及时在对方还没有收到其他offer的时候下手，成功的以62万拿下，并通过房检让对方维修了所有存在的问题，

目前这个房子Redfin的估值为76.1万美金，相比成交时涨了14.1万美金！


蓝色点为房产所在位置








案例4-Shoreline 联排别墅





这个房子的买家是来自加州的投资客，是我们GPS的老客户，之前在北边Snohomish买过一个独栋，体会到了较高的租售比的同时也享受到了房子本身这几年的持续增值，于是决定再入手一套，但这次对于预算严格把控在45万以内，而且要求离西雅图市区的通勤在30分钟内。

虽然2019年下半年西雅图的房事低迷了一小段时间，可是要满足这两个要求真不是一件容易的事情。最终我们帮客户买到这套位于Shoreline的Townhouse, 这个Townhouse不像一般的联排别墅，没有物业管理费，整栋楼一共就只有两户，呈对称分布，3房2卫结构方正，前后有院还带车库，位处周围都是独栋别墅的社区里，学区也有8分，最关键的是通勤方便，即使上下班高峰期开车到亚马逊也只要20分钟，所有硬性条件都达到买家的要求。

至于房子的内部，买家一直犹豫要不要做房检，因为不带房检的offer往往更有竞争力或是更容易压价，2004年的房子虽然不算旧，但为了让客户放心，Cara和GPS团队的维修高手们反复考察，并预估出可能需要维修的费用，让买家放心的递出了一个不带房屋检查的offer，房子本来要价45万，经过Cara反复和卖家经纪沟通，最终以43.2万的价格拿下。
目前这个房子Redfin的估值为48.1万美金，相比成交时涨了2.1万美金！


蓝色点为房产所在位置









案例5-Bellevue 独栋别墅






我们的客人R久居国内，对大西雅图房产的区位并不了解，在追求租售比的同时，“location，location，location”的理念深入他骨髓，他希望房产位于东区几个最火热的城市。

一直关注我们公众号的盆友一定了解房价和租售比之间的关系。在大西雅图地区Bellevue和Kirkland等东区的核心城市，动辄百万的房价，很难有理想的租售比和正现金流。我们的经纪人 Hanyu 一直都说，不是每套房子都适合投资。我们要找的是，是芸芸众房中性价比最高的那几套🙂

这套房子所在的Bellevue东边，交通方便，安静私密，但由于种种因素，尚属好位置的洼地。这套占地15000平方英尺，套内3620平方英尺，4室3卫的2层独栋，后院有一条潺潺小溪流过，我们2019年6月拿到手的价格是$960k.。2020年3月份的估价为$1.04M，附近同等大小，装修逊于此房的地产最近成交价格都要高于1.1M。

除了较理想的涨幅，这套房的租售比也可以达到近4%。这套房子的特殊之处，是楼上楼下均有独立的出入口、厨卫和洗衣间，可以分开出租、使得房子的租金远高于同价位房产。

此外，在主建筑物后边，还有一个近1900平方英尺的独立二层车库。加上主建筑自带的2车车库，使得房产在有充裕停车位的同时，具备相当的潜力。如果花大约7-9万刀将后院车库余下的面积装修并出租，每月可有额外1500刀左右的租金收入，未来在房产出售时也会相应增值。

目前这个房子Redfin的估值为104.2万美金，相比成交时涨了8.2万美金！



蓝色点为房产所在位置












案例6-Renton 两户型别墅






这套房子位于西雅图南部的 Renton 市区，周边交通非常便利，步行指数为82分，走路到可以到周边的学校，公园等。开车到西雅图市和贝尔维尤都在半个小时左右。

典型的两户型房产，两户都拥有3个卧室和1个卫生间。2017年，房子安装了新的屋顶，2019年安装了新的管道。并且对其中一户（Unit 60）进行了全面翻新，增加了窗户、厨房、浴室、地板和电器等。类似的改造还可以对另一户进行，以提高租金。

目前两户房子都在出租中，每月租金分别为$1,800（Unit A）和$1,450（Unit B），净租金回报5.5% 。如果对 Unit B 进行一定的装修，月租金一样可以达到$1,800，再让新房客负担水/下水道/垃圾费，租金回报可以达到6.7%


目前这个房子Redfin的估值为58.3万美金，相比成交时涨了6.3万美金！



蓝色点为房产所在位置





案例7- Everett 独栋别墅





Jerry（化名） 来自广东，他从2017年就关注了 GPS房产，这几年期间总会时不时跟我们联系，了解这边的最新情况。2019年初，Jerry 决定将自己在广东的房产变现，用其中一部分在大西雅图地区的 Mill Creek 地区购买投资房。
2019年因为房产供应量增加，房产市场不如前几年看上去火热，但实际上好的房子仍然需要靠抢。这套4房的独栋别墅在上市的第三天就被我们买下来的，成交价为579,950美金。同期上市的其他状况不错的投资房基本上也都在一周内pending（接受offer进入过户流程）。并且今年开年后，该地区类似这样适合自住及投资的独栋房产颇受买家青睐。好一些的房子上市1-3天就收到多个offer，进入pending阶段，加价幅度最高可以到达15%。

房产顺利过户后，由我们的 GPS Renting 房产管理团队无缝对接，一周内将房子清理，检查完毕，并上市出租。10天的时间我们接到了多位租客的申请，在跟 Jerry 确定最终租客后，我们将房子成功出租，租金为2,495美金。而且我们预计在投入约1100美金更换厨房设备（电炉和洗碗机）后能达到2700刀每月。

Jerry 先生告诉我，他近百万刀（约合700万人民币）的国内房产，在国内的每年租金约为9500刀（合6.6万人民币元），变成两套美西房产出租，一套在西雅图，一套在俄勒冈，年租金约为59000刀（合41.2万人民币元）。帮助C先生得到“准财务自由”，工作得到认可，我们也很开心！


目前这个房子Redfin的估值为59.9万美金，相比成交时涨了2万美金！


蓝色点为房产所在位置




我们不是传统的房产经纪出身，我们关注的不是如何更快地卖掉更多、更贵的房产，以赚取佣金。我们希望通过自己多年积累的房产投资经验，帮助更多的中国人在美国进行专业的房产投资，帮助更多的中国人实现他们的财富自由。





GPS 房产专注于大西雅图地区的房产投资咨询、购买、出租管理、出售服务，咨询服务内容请扫描下方二维码联系我们的投资顾问 Jonah。

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