房产税务专题 外国人在美国投资出租房如何报税？

作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。



如果您是外国人身份，在美国投资房产， 首先您必须申请个人税号 - ITIN。 Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。

作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税，但是如果有税号，

拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号申请好。


个人税号ITIN可以通过我们会计事务所来申请， 曹氏会计事务所是美国国税局认证的代理机构，有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证，申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。

作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。

出租房其实就是一个生意，有收入，有费用。首先要明确一个概念，就是只有出租的利润是需要交税的，而利润等于收入减去费用。这部分的税率就是您个人税所有收入加在一起后适用的税率。
主要有以下项目费用可以抵税：
1. 贷款的利息部分；
2. 地税；
3. 房屋保险、产权保险、贷款保险；
4. 水电煤气费用；
5. 律师、会计师、中介费用；
6. 维持、维修、清洁费用。
7. 房屋的折旧费也可以相应地抵扣：假设一个住宅房的寿命是27.5年，商业房为39年。折旧的概念是27.5年以后，这个住房就不值钱了。但要注意的是，只有房屋价值可以折旧，土地价值是无法折旧的。




所以自打您跟租客签订了租约那天起，无论是收入还是支出，您都要保留好记录。当年报税的时候，汇总这些数据，用您的收入减去您的所有费用总和，就可以算出您当年需要报税的租房利润收入。
对于美国居民来说，美国税法允许纳税人就最多两栋自住屋的贷款利息与收入抵减，享受省税好处。实务上，很多屋主将第二栋自住屋出租，却刻意隐瞒租金收入，以便继续享受省税好处。会计师指出，这项贪小便宜的做法有可能替屋主带来牢狱之灾。房租收入实报，事实上正确申报房屋折旧和出租屋有关的维修开支，不但可减少租金须缴的税金，也可以避免未申报房屋租金带来的风险。虽然外国人不属于美国税务居民，不过若是外国人在美国有租金收入，也必须申报，否则被查税的风险很大。




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