美国：有房就要交税 教育成房产税最大受益者

房产税是美国地方政府的一项传统税收。房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
美国人实际的房产税负担究竟有多重？总部设在华盛顿的非党派研究机构税收基金会(TaxFoundation)，依据美国人口普查局的数据在2009年公布过一份调查：纽约市周边的新泽西州和纽约州几个县的居民缴纳的房产税最高。其中，新泽西州的帕塞伊克县房屋业主实缴房产税的中间值达6928美元，该县房屋价值中间值为38.8万美元，实际税率为1.7%。该县房屋业主的家庭收入中间值为8.18万美元，也就是说，房产税占去其总收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴马等南部州一些县的房产税负担全美最低，不到房屋业主收入的1%。
加州，房产信息公开
洛杉矶郡所辖蒙特利公园市的会计师姚女士，在2005年房市正火热时购买了一套自住房，价格为64万美元，房产税税率为1.25%，所以一年的房产税约为8000美元，后来其房屋市场价上扬到72万美元，一年房产税就提高到9000美元。
2007年，美国次贷危机开始全面恶化，姚女士为自己住房价值大跌心痛不已，但让她略感安慰的是，每年的房产税可以少交一些了。
按照相关规定，她填写了“价格下降审核申请表”，并附上住家附近三处出售房屋的最新价格信息，经郡政府估税官办公室确认的房屋评估价值只有42万美元，2008年的房产税因此降到5000多美元。2010年郡政府估税官办公室评估的房屋市价已经反弹到46万多美元，姚女士一年缴纳近6000美元的房产税。
洛杉矶郡估税官办公室在每年7月1日评估确定最新的房产税税率，主要调价依据是当年1月前后的市场价格信息，税单则是在每年11月1日寄出，如果房主没有收到税单，应该主动向郡政府索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10日与次年的4月10日之前。逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税会导致房屋被没收拍卖。
据估计，加州居民平均每10年换一次住房，每购买一次就发生产权变更，地方政府就以新的购价为征税基数。但在夫妻及注册伴侣之间丶在父母和子女之间或从祖父母到孙子女之间的不动产转移可以免除重新估价。
纽约，按地皮价均摊
房价总在变动中，不同街道丶不同社区丶不同朝向的房屋，会有不同的价格。谁来确定最后的房屋价值，并以此作为征收房产税的依据？
据纽约资深注册房地产经纪人郝悦介绍，纽约政府部门每年会对每块地皮进行评估，根据地皮所在区域的发展情况给这块地皮估价，然后地皮上的每个物业按面积分摊估价。最后分摊到每个公寓的估价一般远远低于房地产，一般仅占房屋市场价的百分之几。
评估价值的浮动有所限制，每年不得超过6%，5年不得超过20%，不是完全随市场价值同幅度变动。这保障了房产税数额的相对稳定，使投资者无需承担税负激增的风险。
每年政府还会根据各项财政预算开支，包括教育丶医疗等方面，计算出整体的财政支出预算额，然后根据财政支出的需要，设定一个基本的房产税税率，2013年纽约的普通住宅房产税税率为13.5%。
看起来，这样的税率很高很吓人，但如果按照房屋的市场价值计算，纽约的小户型房产税平均下来大约1%，基本计算方法大致是房屋总价值×6%=评估价值，实际征收房产税为评估价值的18.567%，一般是1.1%。
大户型平均为5%。基本计算方法大致是房屋总价值×45%=评估价值，实际征收房产税为评估价值的13.181%。一般是6.2%。
基本的税率以外还有减免，年收入50万美元以下的自住型住房每年减免200美元；年收入低于79050美元的老人(65岁以上)每年减免400美元；年收入低于37400美元的老人(65岁以上)减免5%~50%；年收入低于37400美元的残疾人(65岁以上)减免5%~50%；退伍军人以及烈士家属减免额度取决于是否在战斗区服役，是否致残以及程度；致残的犯罪受害者和见义勇为者补偿金额约等于整修房屋以方便残障人士的成本；神职人员减免评估价值1500美元，实际减免约256美元。
有房就要交税
美国房产税的监管，依赖健全的法律制度和公开透明的信息系统来规范所有人的行为。逃税是严重的犯罪行为，后果相当严重。
在美国每个人都有一个社会安全号码(社安号)，类似于中国的身份证号，个人的一切信息都会在社安号系统里有所记录，任何违法行为都会被录入社安号系统。美国的个人信用系统也是建立在社安号系统之上。
据郝悦介绍，在美国买房有严格的法律程序，使市场很规范。买房过户需要买卖双方律师负责备案，并在市政府产生公共记录。另外，进行购房交易需要复杂的法律程序，双方律师需要起草文件，并经过互相协调丶修改丶讨论才能达成协议。
由于这些信息都是公开的，每个人的房产是否交了税都可以在地方政府财政部门的官方网站查到，如果没交，政府很快就会寄来罚单，如果继续不交房产税就会被起诉，最终房产所有者就会被丧失抵押品止赎权(foreclosure)，房屋被收回。
丧失止赎权的情况一般有两种，一种是交不起房贷，另一种就是逃房产税。房屋被政府收回后再出售，购房者需要补齐税收。
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