美国房产投资的真实回报

告诉您真实的房产投资：
1丶房价上涨情况：美国房产确实在上涨。但没很多人说的那么高。只有我们的房价涨幅吓人。
2丶出租收益情况：旧金山丶纽约丶洛杉矶2.5%-3.5%之间，4%算高的。我说的是净回报，除去所有养房成本。一般没有中国利率高。所以我之前说过，购买这里的，一般是自住的。其他城市，比如亚特兰大别墅，在5%到7%之间，包括凤凰城等很多美国城市，因为价位低，所以净回报高一点。商业净回报3%-12%都有。
3丶升值后出售情况：几年升值后，缴纳升值部分的15%，5-6%的佣金，打八折。美国房产是慢慢升值的。按照美国经济萧条30年一次，那15年一个涨幅，正好15年需要换一下屋顶。如果出售后，180天内买第二套等值或者价位更高的，就不需要缴纳个人所得税。佣金还是要缴纳的，这就是美国的税法1031条款。住宅丶商业都一样。
4丶几年后出售：买家要您房子全部是没有坏的地方。就像您现在买房，您会要求房主全部是状态好的，您要花一笔小钱，这个很多经纪是不会告诉您的。商业地产一般是租客负责维修的，这部分是没有的。
5丶屋顶丶空调维修：几年后，如果屋顶达到15年，就需要维修，如果换新的，大约3万美元，空调需要1万美元，这个又没人和您说。这部分商业也没有，特别是NNN租约的。
6丶出租还有空档期。2丶3年换一个租客，一般都要进行打扫，包括刷油漆，地板，电器等。租客进来不能很旧的。这又是一笔钱。但不是很多。商业一般也没有，因为租约都很长。特别是世界500强租客，规划很长。
住宅真实回报：短期可以保值，长期扣除费用，还可以赚一些，15年房价翻倍，基本打个6折，包括空档期。如果不买第二套。
商业真实回报：不买第二套，8.5折。
我也卖住宅，特别是中国人喜欢的亚特兰大丶洛杉矶丶纽约丶波斯顿，因为我这边做的较全面，所以说的是公道话。
我说了很多实话，很多经纪都恨我。
不能等您出售的时候才知道，哇塞，还有这些费用？
因为目前出租了，是不需要大维修的。记住，美国是别墅，中国是公寓。不要按照我们公寓的出租丶投资观点带到美国。
不为了佣金而卖房子，这样的经纪一般都是很牛的。比如我这边的美国商业地产稀有顶级老经纪，可以卖6亿美元的极品项目，市场上找不到的。他不是做个人的，是和财团合作，早已经超过卖个人的低级阶段。都做了半个世纪的商业地产。您们看到的美国经纪，基本还是卖个人的阶段。卖掉一套房子，价位高的，高兴极了。不是很牛的经纪，基本为了佣金而卖房子，为了生活，也能理解。
如果想做20年丶30年丶50年，最好什么都说。诚信>>>>佣金。而不是撒谎。这个老经纪对我说。
有一个矛盾，我们国内房产公司员工基本是打工的，没人想过做20年，50年更不要说。明年还不一定在这里上班呢，能卖一套是一套，能忽悠尽量忽悠。管你10多年后呢。先赚钱再说。
孔子说，大道远去，再也看不到周公了。
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