商业地产专题 - 美国工业地产市场保持强劲,供不应求！ 购买仓库地产需要注意什么？

自新冠疫情暴发以来，人们宅家时间增多，消费由线下向线上转移，推动了线上消费市场快速发展，促进了消费结构的迭代升级，网络购物、生鲜电商、在线教育等线上消费纷纷逆势上扬，线上消费成为美国整个消费市场的最大亮点。

网上购物的趋势催生各零售商之间的竞争，为了使得顾客更快收到自己的网络订单，线下供应链的建设势在必行。电商配送量的激增正加大美国工业地产市场对仓库的需求，以及消费市场对第三方物流的需求，从而为日益强劲的工业地产市场提供了支持。

电子商务由于其依赖于工业地产（仓库、厂房、物流等），并没有受到疫情的影响，反而蓬勃发展，使得美国工业地产维持强劲的市场表现。美国工业地产租赁需求出现快速增长，新租户成群结队的入驻，租金收入大幅增加，为工业地产的业主们带来稳定的现金流。

这使得越来越多的投资者将目光转向工业地产并持续投资（仓库、配送中心为主），特别是租赁给亚马逊(Amazon)、易贝（eBay）、沃尔玛（Walmart）等大电商平台的超大型仓库尤为抢手。这也将促使全球的投资者重新考虑他们的首选投资目标，进一步促进美国工业地产市场的发展，为美国经济复苏发展打开了新思路。

购买仓库投资要注意哪些事项？

1） 尽量选择人口密度大的地区。对于租用仓库的商家来说，人口密度大的区域可以服务的商家和个人客户更多。在网购越来越普及深入的大环境下，顾客对送货的时间要求越来越高。越是靠近居民区的送货地，送货的时间越短。所以，人口密度大的地区的仓库需求量更大。从仓库的供给面来看，人口稠密的地区往往没有可开发的空地，现有的仓库也趋于老化淘汰。改造老化的仓库的开发成本高于在郊区的空地开发。需求大，供应受限。所以，人口密度大的优质仓库升值潜力更大。

2） 尽量选择优质的现代化仓库。层高高，容积大，卸货、仓储、办公、停车空间设计合理，电源标准高，这些都是现代化优质仓库的特征。有的投资人在很好的区域买了仓库，但租金和售价就是上不去，很可能就是选择了老化淘汰的仓库，无法满足商家的要求。这样的仓库有的可以改造，大幅度提升价值。但有一些局限于场地的大小，难以改造。

3） 尽量选择周边都是仓库，或者是位于工业园区(industrial park)的仓库。工业园区往往规划设计得更合理，机构投资者也会更喜欢这些区域得产品。


4） 尽量选择租户强、租约长的仓库。投资房地产的一个重要因素是现金流的稳定性。好租户、长租约可以有效地降低空置和法律成本。银行贷款的利息和条款也会更优惠。什么才是好租户？需要全面考察租户业务的市场基本面、财务状况、信用记录、租约条款等等。

5）尽量找有经验的专业商业地产经纪。有经验的经纪熟悉租约的架构、和租户的沟通、租金（特别是公共费用）的计算和分摊。





Jenny Liu就职美国西雅图瑞麦地产商业部，是一名专业的商业地产经纪人，专门为亚洲商业地产投资者提供商业地产的独家地理买卖和租赁。Jenny 2010年就读美国密苏里州立大学并于2013年获得工商管理学硕士MBA学位。Jenny曾在就职于知名上市房地产公司Marcus Millichap就职，负责商业地产项目的尽职调查、投资分析、资产管理等工作。如果您有任何关于美国仓库买卖租赁的相关问题， 欢迎加微信touziseattle电话4252307538与我们取得联系， 为您提供一手美国最新商业地产资讯。

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