投资美国房产：2017年市场三大看点

川普赢得总统大选，给2017年美国房地产市场造成巨大改变。得益于今年内低利率丶低油价丶工资强势上涨以及千禧年一代人逐步买入房地产消费市场等因素，房产市场会明年会有怎么样的发展呢？



一丶无人机的“进攻”

此前，美国联邦航空管理局已经为2017年无人驾驶飞行器（即无人机）的商用之路扫清了障碍。根据多位分析师的观点，无人机在房地产领域初期使用的范围和频次在明年内或将大幅增加。

美国一家无人机制造商Autel Robotics USA的首席执行官史蒂夫-麦克艾福林（Steve McIrvin）在接受记者采访时指出：“未来房地产所处的方位将变得越来越重要。如果卖家的房子占地面积超过1英亩或者其拥有独一无二的风景，使用无人接配合营销便再好不过了。”

事实上，今年以来无人机为房地产中介使用的情况已经有所增加，而到了明年房屋买家和卖家也可以使用无人机促进买卖交易的达成。尽管部分无人机的飞行需要得到美国联邦航空管理局和当地机场塔台的批准，不过大部分无人机的飞行操控人员都将不再需要持有商用飞行执照，也不再需要在线提交飞行计划。



世界最大的无人机制造商中国大疆公司驻加州圣马特奥的商业发展经理蒂姆-阮（Tim Nguyen）在接受记者采访时表示：“我能够在30分钟之内教会你使用无人机。”蒂姆-阮表示，未来房屋中介和买家都可以使用无人机向社交媒体实时上传数据，这对于全世界范围内房地产领域的买家和卖家而言都是一种全新的互动交流方式。

蒂姆-阮表示，眼下最新的无人机都具备内置冗余性，如果无人机脱离操纵者的控制，其会在原处悬停。他还指出，未来性能更好的高质量无人机价格预计将降至最低500美元，而功能更高端无人机（比如具备陀螺稳定平台以帮助图像保持稳定）的售价约为1,000美元至1,200美元之间。此外，外形更小的陀螺稳定无人机甚至可以在室内使用并提供更为稳定的图像。

起初无人机将首先为房屋卖家所用，而随着无人机在商用空间使用范围的扩大，房屋买家也开始在交易过程中使用无人机。史蒂夫-麦克艾福林向记者说到：“由于西雅图当地天气太热，买房人都不太愿意对房子进行实地勘察，但这并不意味着他们不可以使用无人机对房屋外观进行大致查看。”他强调他会建议那些跳过实地勘察步骤的买房人使用无人机从房顶的角度观察整个房子和周边环境。




二丶“苏班”生活方式

人们对城市发展从城郊向人口密度更大的社区转变（即从独栋别墅和沿路商业区向市内住宅丶公寓房和独户房屋转变）的过程已经有多种多样的描述。到2017年，这样的活动区域将被赋予新的名称——“苏班”（surban）。

伊利诺伊州奥克帕克一位地产公司高管彼得-波利（Peter Burley)在接受记者采访时表示：“现存的城郊邻里社区在一定程度上促进了城市化进程。在一座城市的核心地区之外，这样的社区便成了适合人们生活丶工作和娱乐的场所。奥克帕克正是芝加哥城郊内环上一个处于城市化“流水线”上的城市。

芝加哥John Burns地产咨询公司高级咨询师丹尼尔-利持（Danielle Leach）是一位有两个儿子的单亲妈妈，她和她的儿子们住在伊利诺伊州圣查尔斯的一个社区里。丹尼尔-利持在接受记者采访时表示：“社区的发展并不仅仅是为了满足混合使用的目的。对于许多人来说，surban的生活方式正变成许多人的选择，surban之所以受到青睐正是源于其在城市和城郊的生活功能和便利性方面实现了兼而有之。”

John Burns地产咨询公司预计在未来十年内，接近80%的居民增长会发生在城郊社区，而从2010年至2015年这一比例达到71%，而到2025年城市居民人数的增幅不会超过15%。

总部位于华盛顿特区的国际地产业务咨询集团——国际地产联盟（International Real Estate Federation）的比利-恩兹利（Bill Endsley）向记者表示，城市社区的设计初衷在于包容各种各样的居民，而不是将其驱逐出去，这样的社区对于教师丶消防员丶警察和清洁工来说都可以完全负担得起房价。




三丶“千禧一代”购买力成为房地产业推动要素

根据地产经纪国家协会公布的数据，越来越多的“千禧一代”（即20世纪80年代初至90年代末出生的一代人）将在2017年出手购买自己的首套房。地产经纪国家协会研究总监杰西卡-劳泰瑞（Jessica Lautz）指出，有许多千禧一代生人经过多年的储蓄，已经可以负担得起购买一套分户出售公寓或者是简易屋。她还强调称，随着房市行情走强以及利率走低，千禧一代购房人所承担的学生贷款将有所减少，与此同时人们所能购买的房屋数量可能要超出地产经纪的预料。

根据地产经纪国家协会公布的数据，2016年在35岁以下的购房者里，有17%的人有能力在1年内存够买房首付，而在全部年龄阶层中拥有上述能力的购房者所占比例达到14%。另有数据显示，在35岁以下的购房者里，有37%的购房者有能力在6个月内存够房款首付，而在全部年龄阶层中拥有这一能力的人群比例高达46%。

值得注意的是，学生贷款将成为2017年决定千禧一代人买房与否的最重要因素之一。地产经纪国家协会的数据显示，千禧一代人中有44%的买房者背负至少25,000美元的学生贷款。事实上，婴儿潮一代人也背负了巨大的债务负担，债务负担最高中值高达29,100美元。值得一提的是，这些人的债务并不仅仅来源于他们自己。杰西卡-劳泰瑞说到：“婴儿潮一代人不仅背负着自己的教育债务，还承担着子女教育所引发的债务。”

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